Giải pháp nào quản lý đất đai?

45

Với giải pháp này, nếu người dân lựa chọn giá đất cao, khi nhà nước thu hồi, tiền bồi thường sẽ lớn, nhưng phải đóng tiền thuế nhiều hơn. Do đó, người dân sẽ tự có cơ chế để đăng ký giá đất cho phù hợp, tránh việc áp dụng giá đất do Nhà nước quy định không theo mức giá thị trường.

Hiện đối với mọi quốc gia, đất đai luôn là nguồn lực quan trọng vừa có vai trò tạo ra nguồn vốn, đồng thời lại là yếu tố thu hút các nguồn vốn đầu tư khác cho quá trình phát triển. Ở Việt Nam, đất đai là yếu tố được mọi người quan tâm vì nó gắn liền với tâm lý tư hữu ngàn đời của người dân. Thực tế quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư hiện nay còn nhiều bất cập vì người sử dụng đất bị thu hồi luôn mong muốn được bồi thường thoả đáng, trong khi các nhà đầu tư muốn tối đa hoá lợi nhuận bằng mọi cách, Nhà nước chỉ thực hiện thu các khoản thuế và lệ phí từ giao dịch đất đai. Điều này dẫn đến các quan hệ đất đai là tâm điểm phát sinh những mâu thuẫn, tiêu cực. Trên 70% những khiếu kiện, tranh chấp hiện nay có liên quan đến đất đai, trong đó chủ yếu tập trung vào các vấn đề kinh tế trong các quan hệ về đất đai.

GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, đất đai là nguồn lực rất lớn để phát triển. Các nước đang phát triển đáng lẽ có thể tận dụng rất tốt tài sản này khi đất đai là tài sản công. Tuy nhiên, hiện nay đa phần các nước đều để thất thoát rất lớn nguồn lực này.

Việc thông qua quy hoạch, phát triển hạ tầng, xây dựng các dự án đầu tư hạ tầng giao thông theo hình thức xây dựng – chuyển giao đã làm tăng giá trị đất đai, tăng giá trị trên chính mảnh đất đó để nhà nước có nhiều vốn ngân sách hơn. Tuy nhiên, việc kinh tế đất không phát triển mạnh đã dẫn đến những nguy cơ tham nhũng tiềm ẩn, lợi nhuận về tay tư nhân nhờ sự chênh lệch giá đất đai.

Để nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai, chúng ta nên quản lý đất đai dựa trên giá đất do người dân tự đăng ký. Việc để người dân tự đăng ký giá đất đã được trình tại dự thảo Luật Đất đai năm 2003 nhưng không được chấp thuận. Trong khi đó, nhiều nước đã quy định để người dân đăng ký giá đất mà cá nhân đang sử dụng để làm căn cứ bồi thường khi thu hồi hoặc nộp thuế đất. Với giải pháp này, nếu người dân lựa chọn giá đất cao, khi Nhà nước thu hồi, tiền bồi thường sẽ lớn, nhưng họ lại phải đóng tiền thuế nhiều hơn. Do đó, người dân sẽ tự có cơ chế để đăng ký giá đất cho phù hợp, tránh việc áp dụng giá đất do nhà nước quy định không theo mức giá thị trường.

PGS.TS Hoàng Văn Cường – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh, một thực tế bất hợp lý đang diễn ra là khi nhà nước quy hoạch, đầu xây dựng hạ tầng, cải tạo chỉnh trang đô thị phải tiêu tốn rất nhiều tiền ngân sách; những người dân nằm trong dự án phải di rời chỉ nhận được bồi thường theo giá đất khi chưa có dự án, thì những người dân ở lại hoặc di rời sau lại được hưởng giá trị đất tăng lên do dự án mang lại. Khi thu hồi đất nông nghiệp, người dân được bồi thường theo giá đất nông nghiệp nhưng khi dự án hoàn thành, nhà đầu tư lại được hưởng lợi toàn bộ giá trị tăng lên do thay đổi mục đích sử dụng đất và sự phát triển của các điều kiện liền kề. Phần giá trị gia tăng khi triển khai các dự án một phần là do quy hoạch và quyết định của nhà nước thay đổi mức đích sử dụng đất mang lại, một phần do các nhà đầu tư biết cách tạo dựng các công trình có giá trị góp phần làm gia tăng giá trị đất đai.