Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương: Sốt giá ảo?

25

Đỉnh điểm “ngáo giá” các căn hộ tại Bình Dương đã đạt đến ngưỡng 45 triệu đồng/m2 và nếu với tình hình này tiếp diễn bất động sản Bình Dương có thể sẽ vỡ trận.

Tranh nhau “ngáo giá”

Qua khảo sát giá một số dự án tiêu biểu tại Bình Dương, chúng tôi (PV) nhận thấy những năm 2016 – 2018 các dự án căn hộ có giá rất mềm chỉ ở mức 22 triệu/m2. Nhưng đến năm 2020, có những dự án nhà ở đã được rao với giá hơn gấp đôi và chạm mốc lên đến 45 triệu đồng/m2. Cụ thể là dự án Grand View được quảng cáo do Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt làm chủ đầu tư được rao bán với mức giá từ 38 – 45 triệu đồng/m2.

Một dự án khác là The Emerald Goft View tại Thuận An được chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lê Phong dự trù giá 38-41 triệu đồng/m2. Hoặc dự án The Habitat gần Khu công nghiệp VSIP I có giá chào bán mới nhất là 38 triệu đồng/m2, cao hơn các đợt bán trước đó đến vài triệu đồng/m2. Cũng với mặt bằng giá chạm trần như trên có dự án Green Square (nằm trên Quốc lộ 1K, Dĩ An) có giá căn hộ khoảng 38-42 triệu đồng/m2, hay dự án Hồ Gươm Xanh dao động 35-40 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương: Sốt giá ảo?

Lý giải về việc “sốt giá ảo” tại các dự ở Bình Dương, ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Viet Home nhận định, hiện tại giá dự án tại Bình Dương tăng đột biến bởi những nguyên nhân sau. Một là doanh nghiệp có quyền tự định giá chứ không thuộc về cơ quan chức năng dù hằng năm các tỉnh, thành vẫn công bố mức giá.
Hai là giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ tạo nên giá bán bất động sản. Nếu doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận quá cao trong khi đưa ra sản phẩm tương tự, làm cho thị trường bất nhất về mặt thông tin tính khả thi trong quan hệ cung cầu nên không phản ánh đúng sự thật của giá trị.

Ba là nhiều chủ đầu tư các dự án tại Bình Dương đã có 2 thành phố mới là Dĩ An và Thuận An, cũng như việc chính sách tập trung đầu tư phát triển mạnh cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông của địa phương đã “chấp cánh” cho giá nhà, đất tại Bình Dương lên cao.

Cuối cùng là, nhu cầu đầu tư sinh lợi nhiều hơn nhu cầu mua nhà để ở của một bộ phận khách hàng cùng với chiêu thức của cò đất là tung tin hỏa mù, thực hư lẫn lộn và lợi dụng các thành quả phát triển hạ tầng giao thông tiếp giáp với TP. Hồ Chí Minh.

Trái ngược với những gì đang diễn ra ở Bình Dương, nhiều nhà đầu tư cho rằng bất động sản tại TP. HCM vẫn đang phát triển bền vững. Hiện tại, dòng nhà ở bình dân có giá trung bình có giá 30 – 32 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà ở trung cấp có giá bình quân 43 triệu đồng/m2 và loại hình chung cư cao cấp chạm mức 58-60 triệu đồng/m2.

Ông Trần Hiền Phương CEO công ty BĐS Sea Holding cho biết: “TP HCM còn nhiều quỹ đất tiệm cận và với những lợi thế vượt trội, khu Tây TP.HCM là lựa chọn tối ưu. Đặc biệt, phận khúc căn hộ là lựa chọn tốt nhất cho người có thu nhập vừa túi tiền. Hơn nữa, khi đầu tư ở thị trường ổn định như TP. HCM sẽ tránh được nhiều rủi ro so với một thị trường giá cứ đẩy lên mà không biết khi nào “vỡ trận” như Bình Dương?”.

Vệ tinh nên về đúng trục

Rủi ro lớn nhất mà không ít người do thiếu kinh nghiệm, hoặc chỉ đầu tư theo “tâm lý đám đông” đã gặp phải là trở thành nạn nhân trong các dự án có vấn đề về mặt pháp lý mà báo chí đã phản ánh trong suốt thời gian qua. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp lại ra sức tìm đủ cách chèo kéo khách hàng mua nhà tại những dự án này, dẫn đến nhiều hệ lụy đáng tiếc về sau.

Theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group, giá bán là biểu hiện của giá trị, nhưng khi định giá bán không tương xứng với giá trị đưa cao quá thì sẽ tạo sự méo mó về mặt thông tin như vậy không tốt cho thị trường.

Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, việc các doanh nghiệp địa ốc đưa ra lý do yếu tố hai thị xã Dĩ An và Thuận An lên thành phố để tăng giá bán căn hộ là không hợp lý bởi để trở thành một thành phố “xứng tầm”cần rất nhiều thời gian hơn là danh xưng được gắn ghép.

Hơn nữa, quốc lộ 13 – “cữa ngõ thông thương” và nối liền TP. Hồ Chí Minh luôn trong tình trạng quá tải. Cụ thể, đường Đinh Bộ Lĩnh là tuyến đường chính ở cửa ngõ phía đông bắc kết nối từ quận Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh), thành phố Thuận An và thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) vào các quận trung tâm thành phố. Mặt đường khá hẹp trong khi mật độ phương tiện lưu thông cao khiến đường Đinh Bộ Lĩnh là một trong những điểm đen về ùn tắc giao thông của thành phố nhiều năm qua.

Chị Phan Thị Bích (ngụ quốc lộ 13, quận Thủ Đức) cho hay, thông thường qua đường Đinh Bộ Lĩnh (từ cầu Bình Triệu 2 tới đường Bạch Đằng) mất khoảng năm đến mười phút nhưng vào những giờ cao điểm phải mất tới 30 phút.

Tuyến đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, kéo dài từ giao lộ Nguyễn Xí tới ngã tư Hàng Xanh cũng trở thành nỗi ám ảnh với người dân hằng ngày lưu thông qua đây. Cao điểm buổi sáng, dòng xe chen nhau nhích từng chút trên đường Ung Văn Khiêm ra Nguyễn Gia Trí. Tan tầm buổi chiều, hàng dài người và phương tiện lại chôn chân trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, đoạn qua ngã năm Đài liệt sĩ. Cảnh tượng này ngày nào cũng diễn ra suốt nhiều năm qua.

Thực tiễn cho thấy, cách đây hơn mười năm về trước tại thành phố mới Bình Dương, có nhiều dự án từng tạo tiếng vang lớn trên thị trường, thu hút hàng trăm khách hàng đến giao dịch.

Cũng tại các dự án này, dân cư thưa thớt, thậm chí những căn hộ khang trang, bắt mắt nhưng lại bị “bỏ quên” trong um tùm cỏ dại. Thiết nghĩ, nên trả lại giá đất và nhà ở của Bình Dương về đúng giá trị thật của mình để tránh sự lãng phí và hối tiếc cho người đầu tư.

Thanh Liêm – Như Quang